不動産を売る場合、出来るだけ高価格で…というのが当然の気持ちでしょうが、実際買い手が付かなければどうしょうありません。周辺の実勢価格でなければ購入希望者を見つける可能性は低くなります。
特に売却期間を限定する場合は、売れる価格を設定する必要があります。売却期間が短ければ短いほど、価格を低めに設定することも考えなければなりません。
先ずは妥当な金額を提示するための、プロの的確な査定が不可欠です。
仲介を依頼する不動産会社は、周囲の取引状況や売り主の事情等(売却の急ぎ具合など)を考慮して査定価格を提示してくれます。
高く査定してくれるから、良い不動産会社と言えるわけでもありません。
結果的に、予定売却期間内に片付かないと言った結果も有りうるわけです。

●売りに出す物件の価格を決める場合、参考として当該物件の周囲の物件情報を新聞・チラシ等の広告で得ることが出来ます。しかし、広告価格と売却出来た価格とは必ずしも合致するわけでは有りませんから一応の目安として考えたほうがよいでしょう。

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の三種類が有ります。

(1)一般媒介
依頼主は、複数の不動産会社に依頼できますし、自分で買い主を見つけて、売買契約を結ぶ事も可能です。
一般媒介の場合、不動産会社は、義務や拘束が生じません。

(2)専任媒介
依頼主自ら買い主を見つけることも可能ですが、通知義務があります。その場合、不動産会社に生じたそれまでの経費を支払わなければなりません。又、他社の媒介により取引した場合は違約金を支払わなければなりません。

(3)専属専任媒介
依頼主が自ら買い主を見つけても契約は出来ませんし、この媒介契約を結んだ不動産会社以外で取り引きをすると、違約金が発生します。又、売り主の都合で契約解除すると、それまでの経費の支払い義務が生じます。

(2)と(3)の場合、売却依頼は一社だけに限定されます。又契約期間は3ヶ月以内となります(ただし依頼者の申し出でによる更新は可能)。
(2)と(3)は媒介契約後、不動産会社は一定期日以内に指定流通機構への物件登録が義務づけられますし、売り主に対して登録書面の発行や、進行状況の文書での報告義務があります。

媒介契約を結んだ不動産会社は、早速買い主を探す事になります。
具体的には、 ◎指定流通機構への登録 ◎購入希望者に紹介
  ◎広告展開        等の営業活動を行います。
媒介契約を結んだら、売り主は物件を売りやすくするため、例えば土地の場合は草を刈るとか、一戸建ての場合は部屋を片づけ、見栄えを良くするとか気を配ります。場合によっては、内外装等リフォームをして売り出すことも不動産会社に相談してみましょう。

売出しの過程で、不動産業者からは適時状況報告があります。不動産業者は、広告等反響の具合や、購入希望者との交渉過程で、売り主と相談の上価格等条件の調整をはかります。

交渉が成立したら、いよいよ売買契約を結ぶことになりますがそのまえに

(1)売買条件に付いて不動産会社と最終確認します。
(2)不動産会社が売買契約書と重要事項説明書を作成します。特に重要事項説明書には、物件の瑕疵を記載するようになっていますが、これを怠ると、後々トラブルの原因となるので注意を要します。
事前に重要事項説明書を見せてもらい、瑕疵があればそれを含めて、売買の条件等をもう一度確認すると良いでしょう。
(3)このほか、必要書類を不動産会社に聞いて事前に準備しておきましょう。

代金の受け取り
代金は契約時に手付金として売買価格の10%位を、残金は物件の引き渡し時に受け取るのが一般的です。

物件の引き渡し
引き渡し日に付いては一戸建ての場合、新居への引っ越し時期などを考えて、出来れば期間の余裕をもって決めたいものです。かつかつで予定を組むと、一つ段取りが狂った場合困ったことになります。

(1)仲介手数料
売買成約時に不動産会社に手数料を払うわけですが、金額の上限は「売却価格の3%+6万円」に消費税を加算します。
買い主との売買契約時に半額を、物件の引き渡し時に残りの半額を払うのが一般的です。
(2)買い主との売買契約時、契約書に貼る印紙税が(売買価格5,000万円以下1,000万円場合で15,000円)必要です。
(3)所得税と住民税
例えば住まいを売却して得た利益は「譲渡所得」で、所得税と住民税がかかります。其の場合、家の所有期間で納税額が変わったりしますし3、000万円までは無税になります。何れにせよ不動産会社に聞いてみましょう。

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